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L’organisation du syndicat de copropriété

Le Conseil Syndical est avec l’Assemblée Générale et le Syndic, l’un des trois « organes » du syndicat des copropriétaires.
La constitution du Conseil Syndical est une obligation légale, même si l’Assemblée Générale peut décider, à la majorité de l’article 26, de ne pas en constituer (art.23, L10/7/65).

L’Organisation et le fonctionnement du Conseil Syndical.

Le Conseil Syndical disposant de prérogatives importantes, les décisions qu’il prend ou les avis qu’il donne doivent être décidés dans le cadre d’un fonctionnement réglementé. Le législateur, toutefois n’a pas souhaité établir lui-même une telle réglementation mais en a laissé le soin aux rédacteurs des règlements de copropriété ou aux copropriétaires. Le fonctionnement du Conseil Syndical, en effet, doit être prévu par le règlement de copropriété ou a défaut, défini par l’Assemblée Générale, qui peut également d’ailleurs, à la majorité de l’article 26, modifier les dispositions contenues dans le règlement de copropriété.

Comme rares sont les règlements de copropriété qui prévoient l’organisation et le fonctionnement du Conseil Syndical, cette tâche, pas si simple, revient donc souvent à l’Assemblée Générale.

L’organisation du Conseil Syndical doit prévoir, entre autres choses, le nombre des conseillers et le nombre de suppléants et doit prévoir comment est composé le bureau.
Les modalités de fonctionnement du Conseil Syndical doivent indiquer, entre autres choses, la fréquences des réunions, la forme de la convocation à ces réunions et surtout les modalités selon lesquelles le Conseil Syndical prend ses décisions ou rend ses avis. Un formalisme des votes du Conseil Syndical est indispensable à leur crédibilité.

Avant le décret du 27 Mai 2004, le législateur disposait que, quand le règlement de copropriété ne prévoyait rien sur le fonctionnement du Conseil Syndical, l’Assemblée Générale, au moment de la désignation des membres du Conseil Syndical, et à la même majorité (majorité de l’art. 25), pouvait décider d’une règle. Cette règle était bien souvent « de circonstance » et très souple, quand elle ne se bornait simplement pas à fixer le nombre des conseillers à élire.

Le législateur, conscient que définir une règle de fonctionnement pour le Conseil Syndical était indispensable, a décidé :

De l’abaissement des conditions de majorité dans lesquelles l’Assemblée Générale peut voter cette règle. La majorité à laquelle désormais (dès le 01/09/04) les modalités de fonctionnement du Conseil Syndical sont adoptées quand le règlement de copropriété n’en prévoit pas, est la majorité simple et non plus la majorité de l’article 25.

Attention : L’Assemblée Générale peut modifier les règles qu’elle a elle-même définie, dans les mêmes conditions de majorité. En revanche, elle ne peut modifier les règles définies par le règlement de copropriété qu’à la majorité de l’article 26.

Que les questions touchant à l’organisation du Conseil Syndical ou à son mode de fonctionnement pourront désormais être débattues, indépendamment de l’élection des membres du Conseil Syndical.
Cette seconde mesure tend à donner une plus grande pérennité à l’organisation du Conseil Syndical, qui tout en restant souple, ne sera plus « sur mesure », adaptée à tel conseil.
Décider du mode d’organisation et de fonctionnement du Conseil Syndical devient un débat à part entière et non un débat annexe, marginal, tenu à l’occasion de la désignation du Conseil Syndical.

Le compte rendu annuel du Conseil Syndical devant l’Assemblée Générale.

Nous venons de le rappeler, le Conseil Syndical dispose d’importantes prérogatives. Le législateur, conscient qu’il ne les utilise pas toujours avec suffisamment de transparence, souhaite désormais qu’il rende formellement des comptes devant l’Assemblée Générale.

Ainsi, outre le compte rendu de délégation de pouvoir (qui concerne tout délégataire) le Conseil Syndical devra rapporter devant l’Assemblée Générale annuelle comment il s’est acquitté de la mission que l’Assemblée Générale lui a confié et quelle a été son action depuis la précédente réunion de cette dernière.

Le « rapport d’activité » ou « rapport moral », que les Conseils Syndicaux effectuent souvent déjà dans les copropriétés de grande taille, devient désormais la règle pour tous les Conseil Syndicaux.

Le Législateur ne précise pas que ce rapport doit être écrit ou remis au Syndic pour conservation dans les archives du syndicat. Toutefois, rien ne s’y oppose.

Ainsi le législateur qui depuis vingt ans augment les droits et les pouvoirs du Conseil Syndical, augmente aujourd’hui ses devoirs et donne aux copropriétaires les moyens de mieux le contrôler